A regularização do imóvel começa pelo levantamento completo da documentação existente.
A importância da regularização documental do imóvel
Muitos brasileiros vivem em imóveis que não estão formalmente registrados em seu nome — seja porque herdaram e nunca fizeram o inventário, porque compraram de forma informal sem escritura, porque o imóvel nunca foi registrado na matrícula ou porque a documentação original se perdeu. Um imóvel sem documentação regular não pode ser vendido, não serve de garantia para financiamentos e pode ser contestado por terceiros.
A regularização é o processo jurídico de formalizar essa situação — cada caso tem um caminho diferente, dependendo da origem do problema documental.
Usucapião: o reconhecimento da posse prolongada
A usucapião é a aquisição da propriedade pelo exercício da posse por determinado período de tempo, com ou sem título, de boa-fé. O Código Civil e o Estatuto da Cidade preveem diversas modalidades, com prazos e requisitos distintos:
- Usucapião ordinária: 10 anos de posse contínua com justo título e boa-fé (ou 5 anos com moradia habitual ou obra/serviços)
- Usucapião extraordinária: 15 anos de posse contínua e incontestada (ou 10 anos com moradia ou obra)
- Usucapião especial urbana: 5 anos em imóvel urbano de até 250m² para moradia própria, sem outra propriedade
- Usucapião especial rural: 5 anos em imóvel rural de até 50 hectares para moradia e produção, sem outra propriedade
A usucapião pode ser processada judicialmente ou — em casos sem litígio — diretamente em cartório (usucapião extrajudicial), o que é mais rápido. Em ambos os casos, a prova da posse é central e exige documentação cuidadosa.
Imóveis em inventário: desafios específicos
Quando um imóvel faz parte de um inventário, há desafios adicionais: o bem precisa ser avaliado, pode estar ocupado por um dos herdeiros, pode ter documentação irregular, pode estar no nome de pessoa falecida há décadas. Cada uma dessas situações exige um encaminhamento específico antes que a partilha possa ser concluída.