Escritura e registro: qual é a diferença

Um dos erros mais comuns é confundir escritura com registro. São dois documentos distintos, lavrados por cartórios diferentes, e ambos são necessários para que a propriedade seja plena e protegida juridicamente.

Escritura pública: lavrada no cartório de notas (tabelionato). É o contrato de compra e venda formalizado — o ato jurídico pelo qual o vendedor transmite o imóvel ao comprador. A escritura é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos; abaixo desse valor, um contrato particular pode ser suficiente.

Registro: feito no cartório de registro de imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado. É o ato que efetivamente transfere a propriedade — quem tem o registro é o proprietário legal. Apenas o registro gera a chamada "publicidade erga omnes", ou seja, é oponível a terceiros.

Uma situação muito comum no Brasil: a escritura foi lavrada mas o registro nunca foi feito. O comprador tem o documento, mas ainda não é o proprietário legal — e o imóvel continua no nome do vendedor no cartório de registro.

Os tipos mais comuns de irregularidade

• Imóvel comprado com "contrato de gaveta": negócio informal, sem escritura e sem registro. O comprador tem posse, mas não tem propriedade.
• Escritura lavrada mas não registrada: a transmissão foi formalizada em cartório, mas nunca registrada no RI.
• Imóvel herdado mas não inventariado: o falecimento ocorreu mas o inventário nunca foi feito. O imóvel está no nome do falecido.
• Imóvel em nome de vendedor falecido: cadeia de transmissões informais ao longo de décadas, com o registro parado no nome de alguém que morreu há muito tempo.
• Imóvel sem nenhuma matrícula: imóveis rurais ou em zonas de urbanização antiga que nunca foram cadastrados no cartório de registro.
• Inconsistências entre escritura e matrícula: área, confrontantes ou outros dados divergem entre documentos.

Como identificar o problema do seu imóvel

O primeiro passo é obter a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis da circunscrição correspondente. A matrícula é o "passaporte" do imóvel — registra toda a história jurídica do bem: proprietários anteriores, ônus, transmissões, penhoras, hipotecas.

Se o imóvel não tiver matrícula, será necessário iniciar o processo de abertura de matrícula, o que exige documentação específica e, muitas vezes, levantamento topográfico e georreferenciamento.

Os caminhos de regularização

O caminho de regularização depende do tipo e da origem do problema:

• Escritura sem registro: basta levar a escritura ao cartório de RI para registro (pago o ITBI se ainda não foi).
• Contrato de gaveta: dependendo do tempo de posse, pode ser usucapião; ou pode ser possível lavrar nova escritura se o vendedor (ou seus herdeiros) colaborar.
• Imóvel herdado: é necessário fazer o inventário para que a escritura de partilha seja levada ao cartório de RI.
• Imóvel loteado sem registro: regularização via prefeitura ou processo judicial.

Por que regularizar é urgente

Um imóvel irregular não pode ser vendido formalmente, não serve como garantia de financiamento (nem para crédito habitacional nem para outros fins), pode ser disputado por herdeiros ou terceiros e cria insegurança patrimonial para toda a família. Além disso, a irregularidade frequentemente se agrava com o tempo — quanto mais gerações passam sem regularização, mais difícil e caro fica o processo.