Dois impostos, duas situações diferentes

ITBI e ITCMD são impostos que incidem sobre a transmissão de bens, mas em situações distintas. Confundi-los é comum — e pode gerar erro no recolhimento, atraso em registros ou pagamento indevido.

A diferença fundamental: o ITBI incide sobre transmissões onerosas entre vivos (compra e venda), enquanto o ITCMD incide sobre transmissões gratuitas (heranças e doações).

ITBI — Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

O ITBI é um imposto municipal que incide sobre a transferência onerosa de imóveis — principalmente a compra e venda. Características:

• Competência: municipal (cada cidade define sua alíquota e regras)
• Alíquota: geralmente entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel
• Quem paga: em regra, o comprador
• Quando: antes do registro da transferência no cartório de imóveis
• Base de cálculo: o valor de mercado do imóvel transmitido — e o valor declarado pelo contribuinte presume-se verdadeiro (veja abaixo)

Sem o recolhimento do ITBI, o cartório de registro de imóveis não efetua a transferência da propriedade.

Sobre a base de cálculo, o STJ fixou entendimento de observância obrigatória (Tema 1.113, julgado em recurso repetitivo — REsp 1.937.821/SP): a base do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, e o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade. O município não pode vincular a base do ITBI à do IPTU nem arbitrar unilateralmente um "valor venal de referência" previamente estipulado. Se discordar do valor declarado, precisa instaurar processo administrativo próprio para apurar o valor real — não pode simplesmente impor o número dele. Na prática: quem pagou ITBI calculado sobre "valor de referência" superior ao valor do negócio pode discutir a restituição da diferença, observados os prazos legais.

ITCMD — Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação

O ITCMD é um imposto estadual que incide sobre heranças (transmissão por falecimento) e doações. Características:

• Competência: estadual (cada estado define sua alíquota, dentro do teto de 8% fixado pelo Senado)
• Alíquota: varia por estado — em São Paulo é de 4%; em Minas Gerais é de 5%; há estados com alíquotas progressivas
• Quem paga: em heranças, os herdeiros; em doações, em regra o donatário
• Quando: no inventário (heranças) ou no momento da doação
• Base de cálculo: o valor venal dos bens transmitidos

A mudança nas alíquotas do ITCMD

Aqui houve novidade importante — e já não é mais previsão. A Lei Complementar 227/2026, sancionada em 13 de janeiro de 2026 dentro da Reforma Tributária, tornou obrigatória a progressividade do ITCMD: quanto maior o valor transmitido, maior a alíquota, dentro do intervalo de 2% a 8%. A mesma lei determinou que quotas e participações societárias sejam avaliadas pelo valor de mercado e criou regras para a tributação de heranças e doações de bens no exterior. Os estados agora precisam adaptar suas leis — São Paulo, por exemplo, tinha projeto em tramitação em 2026. Enquanto a lei estadual não muda, valem as alíquotas atuais. Isso reforça a importância do planejamento sucessório antecipado, antes do aumento de carga tributária para patrimônios maiores.

Planejamento e isenções

Há situações de imunidade, isenção ou redução que variam por município e estado:

• Imunidade de ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital de empresas (CF, art. 156, §2º, I) — com ressalvas: o STF decidiu no Tema 796 que a imunidade não alcança o valor dos bens que exceder o capital integralizado, e ela não se aplica quando a atividade preponderante da empresa é compra e venda ou locação de imóveis
• Isenção de ITCMD para heranças e doações de pequeno valor (limite varia por estado)
• Programas de regularização com descontos em multas e juros

O planejamento sucessório em vida — por meio de doações com reserva de usufruto, por exemplo — pode permitir a transmissão gradual do patrimônio, eventualmente com economia tributária, mas sempre respeitando a legítima dos herdeiros necessários.